Reforma e Conservação da Fachada é Lei | O não cumprimento pode causar multas e prejuízos financeiros
Vai fazer uma alteração de fachada? Saiba o que é ou não permitido.
A modificação de fachada nos condomínios é um assunto muito repercutido. O motivo é que muitas vezes alguns proprietários esperam ter certa autonomia para fazer alterações na área privativa do imóvel.
A legislação não garante essa liberdade. Modificações que alterem a fachada são proibidas, mesmo quando realizadas no interior do apartamento, e só podem ser executadas após a autorização dos demais condôminos e da convenção do condomínio (a ata da assembleia do condomínio que autorizou a alteração deve ser registrada).
Segundo a legislação, para realizar a alteração de fachada é necessária a aprovação em Assembleia, registro em Ata e registro na Convenção do Condomínio. A Convenção do Condomínio é o documento em que constam as regras de convivência e administração de determinado conjunto habitacional.
Leis Municipais Código de Obras Belo Horizonte MG - Minas Gerais
Reforma e Conservação da Fachada é Lei.
O não cumprimento pode causar multas e prejuízos financeiros
Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988
A lei municipal 10.518/88 da cidade de São Paulo obriga os prédios a lavar ou pintar as fachadas a cada cinco anos, sendo que o não cumprimento pode acarretar multa aos proprietários dos imóveis. A falta de manutenção preventiva também pode trazer problemas legais para o síndico, sendo responsabilizado em caso de acidentes provocados por fachadas mal conservadas, com base na lei 11.228/92 , sobre obras em geral e de manutenção. Além das questões legais, também há a questão emocional, pois ninguém gosta de ver seu patrimônio deteriorado.
Não adianta adiar a manutenção da fachada do prédio só porque a obra será custosa. Além da deterioração do patrimônio comum, o condomínio pode ser responsabilizado pelos custos de reparação dentro das unidades, caso seja comprovado que foi pela fachada que adentrou a umidade.
A conservação e a recuperação da fachada são obras importantes e necessárias e o síndico deve convocar assembleia para decidir o valor do rateio extra, caso não esteja contemplado dentro do planejamento orçamentário, para compor o fundo de obras. Em relação ao quorum da Assembleia, o Código Civil não a estipula, então a aprovação deve ser pela maioria dos presentes.
Art. 1º As fachadas dos prédios, visíveis de logradouros públicos, quaisquer que sejam os usos naqueles instalados, deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentarem adequadas condições estéticas.
DECRETO Nº 33.008, DE 18 DE FEVEREIRO DE 1993. REGULAMENTA A LEI Nº 10.518, DE 16 DE MAIO DE 1988, QUE DISPÕE SOBRE LIMPEZA PERIÓDICA DAS FACHADAS DOS PRÉDIOS.
Art. 5º - Os proprietários ou responsáveis que não atenderem ao disposto no artigo 1º da Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, e cujos prédios apresentarem más condições de conservação no seu acabamento, serão intimados a executar os serviços necessários a conservação das fachadas no prazo de 180 (cento e oitenta) dias.
Parágrafo Único - O não atendimento da intimação no prazo implicará a aplicação da multa prevista no artigo 2º da Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, e em novas intimações e multas, tantas quantas forem necessárias até a execução do serviço de manutenção.
Art. 6º - O prazo para atendimento da intimação e expresso em dias corridos, contados a partir do primeiro dia útil, após a publicação no Diário Oficial do Município, até o seu dia final, inclusive.
ALTERA O ARTIGO 5º DO DECRETO Nº 33.008, DE 18 DE FEVEREIRO DE 1993.
"Art. 5º - Os proprietários ou responsáveis que não atenderem ao disposto no artigo 1º da Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, e cujos prédios apresentarem más condições de conservação no seu acabamento, serão intimados a executar os serviços necessários à conservação das fachadas no prazo de 15 (quinze) dias."
Importância de manter a pintura da fachada em dia
Além de proporcionar valorização e benefício estético aos condomínios, pois uma boa pintura ou revestimento traz a sensação de limpeza e cuidado, realizar essa manutenção também é fundamental para impermeabilizar a estrutura do local, afastar a umidade e, ainda, prevenir possíveis infiltrações, fissuras e trincas.
Esses problemas, além de ocasionarem um aspecto desagradável aos ambientes, podem comprometer os imóveis. Isso porque a falta de estanqueidade, ou vedação, faz com que os apartamentos criem bolor e, com isso, acabem ficando insalubres.
Qual é o momento de investir na pintura de fachada
Como dissemos, a cidade de São Paulo conta com uma lei específica sobre o assunto, a qual determina que a lavagem ou pintura seja feita a cada cinco anos. Porém, dependendo do empreendimento, é necessário que essa manutenção seja feita antes mesmo desse período, para evitar os problemas citados.
Isso inclui a presença de patologias, como infiltração de água por meio de fissuras e trincas, descascamento, bolhas e descoloração, trazendo um aspecto de descuido e abandono.
Vale ficar atento também às fachadas menos ensolaradas ou que fiquem viradas para a direção preferencial das chuvas as quais estão mais sujeitas à deterioração em função do ambiente.
O dever de conservação do edifício imposto ao síndico pelo novo Código Civil
Sendo assim, a par de outros deveres, o novo Código Civil dispõe no inciso V, do art. 1.348:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
Ocorre que, em nome da economia, problemas financeiros, falta de condições ou simplesmente desautorizados pelos proprietários essa tarefa se torna difícil e com a tendência a demorar muito mais do que o previsto. Até que todos estejam de acordo provavelmente o valor da despesa com a reforma já tenha dobrado. Após convocação no Edital para esta finalidade, feita a votação, definida a empresa prestadora de serviço, definida a forma de rateio e , registro em Ata, existe um prazo para que seja feita. Infelizmente muitas reformas passam anos além do prazo sem que sejam sequer iniciadas.
A conservação por ser um dever do síndico, pode lhe impor a responsabilidade civil em razão de uma omissão, mas também, a falta de acordo entre os condôminos permite ao síndico ou a administradora do condomínio achar inviável gerenciar um edifício que não lhe proporcione condições legais para uma reforma.
Por isso, todos devem ter em mente a necessidade de olhar para a fachada apesar dos gastos, pois a falta de manutenção do patrimônio de todos pode acarretar danos bem maiores no futuro. Quem é proprietário de um imóvel em um condomínio é ciente das despesas com a sua manutenção periódica para a boa convivência de todos.
O síndico deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição ( novo Código Civil, arts. 1.348, V e 1.349);
Se a despesa com a conservação for de pequena monta, não há, sequer, a necessidade de assembléia ( novo Código Civil, art. 1.341, § 1º);
Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra urgente, o síndico realiza de qualquer forma e, ao depois, dá ciência à assembléia, não havendo necessidade de prévia aprovação, como pode ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água ( novo Código Civil, art. 1.341, § 2º);
Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente ( novo Código Civil, art. 1.341, § 3º), o síndico providencia orçamentos e os submete à assembléia que apenas decidirá de que forma será feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que é um dever seu – será ou não realizada. O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada. Portanto, em razão do dever de conservação imposto ao síndico, mesmo que a obra não seja urgente, a assembléia não pode mais decidir pela não realização da despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como será feita a conservação.
Fonte: Direito Condominial, Cursos Particulares, Fonte púbLei nº 10.518, de 16 de maio de 19
A lei municipal 10.518/88 da cidade de São Paulo obriga os prédios a lavar ou pintar as fachadas a cada cinco anos, sendo que o não cumprimento pode acarretar multa aos proprietários dos imóveis. A falta de manutenção preventiva também pode trazer problemas legais para o síndico, sendo responsabilizado em caso de acidentes provocados por fachadas mal conservadas, com base na lei 11.228/92 , sobre obras em geral e de manutenção. Além das questões legais, também há a questão emocional, pois ninguém gosta de ver seu patrimônio deteriorado.
Não adianta adiar a manutenção da fachada do prédio só porque a obra será custosa. Além da deterioração do patrimônio comum, o condomínio pode ser responsabilizado pelos custos de reparação dentro das unidades, caso seja comprovado que foi pela fachada que adentrou a umidade.
A conservação e a recuperação da fachada são obras importantes e necessárias e o síndico deve convocar assembleia para decidir o valor do rateio extra, caso não esteja contemplado dentro do planejamento orçamentário, para compor o fundo de obras. Em relação ao quorum da Assembleia, o Código Civil não a estipula, então a aprovação deve ser pela maioria dos presentes.
Art. 1º As fachadas dos prédios, visíveis de logradouros públicos, quaisquer que sejam os usos naqueles instalados, deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentarem adequadas condições estéticas.
DECRETO Nº 33.008, DE 18 DE FEVEREIRO DE 1993. REGULAMENTA A LEI Nº 10.518, DE 16 DE MAIO DE 1988, QUE DISPÕE SOBRE LIMPEZA PERIÓDICA DAS FACHADAS DOS PRÉDIOS.
Art. 5º - Os proprietários ou responsáveis que não atenderem ao disposto no artigo 1º da Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, e cujos prédios apresentarem más condições de conservação no seu acabamento, serão intimados a executar os serviços necessários a conservação das fachadas no prazo de 180 (cento e oitenta) dias.
Parágrafo Único - O não atendimento da intimação no prazo implicará a aplicação da multa prevista no artigo 2º da Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, e em novas intimações e multas, tantas quantas forem necessárias até a execução do serviço de manutenção.
Art. 6º - O prazo para atendimento da intimação e expresso em dias corridos, contados a partir do primeiro dia útil, após a publicação no Diário Oficial do Município, até o seu dia final, inclusive.
ALTERA O ARTIGO 5º DO DECRETO Nº 33.008, DE 18 DE FEVEREIRO DE 1993.
"Art. 5º - Os proprietários ou responsáveis que não atenderem ao disposto no artigo 1º da Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, e cujos prédios apresentarem más condições de conservação no seu acabamento, serão intimados a executar os serviços necessários à conservação das fachadas no prazo de 15 (quinze) dias."
Importância de manter a pintura da fachada em dia
Além de proporcionar valorização e benefício estético aos condomínios, pois uma boa pintura ou revestimento traz a sensação de limpeza e cuidado, realizar essa manutenção também é fundamental para impermeabilizar a estrutura do local, afastar a umidade e, ainda, prevenir possíveis infiltrações, fissuras e trincas.
Esses problemas, além de ocasionarem um aspecto desagradável aos ambientes, podem comprometer os imóveis. Isso porque a falta de estanqueidade, ou vedação, faz com que os apartamentos criem bolor e, com isso, acabem ficando insalubres.
Qual é o momento de investir na pintura de fachada
Como dissemos, a cidade de São Paulo conta com uma lei específica sobre o assunto, a qual determina que a lavagem ou pintura seja feita a cada cinco anos. Porém, dependendo do empreendimento, é necessário que essa manutenção seja feita antes mesmo desse período, para evitar os problemas citados.
Isso inclui a presença de patologias, como infiltração de água por meio de fissuras e trincas, descascamento, bolhas e descoloração, trazendo um aspecto de descuido e abandono.
Vale ficar atento também às fachadas menos ensolaradas ou que fiquem viradas para a direção preferencial das chuvas as quais estão mais sujeitas à deterioração em função do ambiente.
O dever de conservação do edifício imposto ao síndico pelo novo Código Civil
Sendo assim, a par de outros deveres, o novo Código Civil dispõe no inciso V, do art. 1.348:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
Ocorre que, em nome da economia, problemas financeiros, falta de condições ou simplesmente desautorizados pelos proprietários essa tarefa se torna difícil e com a tendência a demorar muito mais do que o previsto. Até que todos estejam de acordo provavelmente o valor da despesa com a reforma já tenha dobrado. Após convocação no Edital para esta finalidade, feita a votação, definida a empresa prestadora de serviço, definida a forma de rateio e , registro em Ata, existe um prazo para que seja feita. Infelizmente muitas reformas passam anos além do prazo sem que sejam sequer iniciadas.
A conservação por ser um dever do síndico, pode lhe impor a responsabilidade civil em razão de uma omissão, mas também, a falta de acordo entre os condôminos permite ao síndico ou a administradora do condomínio achar inviável gerenciar um edifício que não lhe proporcione condições legais para uma reforma.
Por isso, todos devem ter em mente a necessidade de olhar para a fachada apesar dos gastos, pois a falta de manutenção do patrimônio de todos pode acarretar danos bem maiores no futuro. Quem é proprietário de um imóvel em um condomínio é ciente das despesas com a sua manutenção periódica para a boa convivência de todos.
O síndico deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição ( novo Código Civil, arts. 1.348, V e 1.349);
Se a despesa com a conservação for de pequena monta, não há, sequer, a necessidade de assembléia ( novo Código Civil, art. 1.341, § 1º);
Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra urgente, o síndico realiza de qualquer forma e, ao depois, dá ciência à assembléia, não havendo necessidade de prévia aprovação, como pode ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água ( novo Código Civil, art. 1.341, § 2º);
Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente ( novo Código Civil, art. 1.341, § 3º), o síndico providencia orçamentos e os submete à assembléia que apenas decidirá de que forma será feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que é um dever seu – será ou não realizada. O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada. Portanto, em razão do dever de conservação imposto ao síndico, mesmo que a obra não seja urgente, a assembléia não pode mais decidir pela não realização da despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como será feita a conservação.
Fonte: Direito Condominial, Cursos Particulares, Fonte pública
Vida Útil, Manutenção e Inspeção - Foco em Fachadas Revestidas com Reboco e Pintura
