Condomínio Guia de Reforma Predial para Síndicos em BH.

Quais são as regras para realização de obras no condomínio edilício?

A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

A manutenção em condomínios, sejam eles horizontais ou verticais, residenciais ou comerciais, industriais ou hospitalares, entre outros, é essencial para garantir o bom funcionamento de suas instalações e ainda assegurar a saúde e segurança dos seus usuários.

O síndico é o responsável legal pela administração do Condomínio, por delegação da Assembleia do Condomínio, conforme estabelecido no art. 22 da Lei 4.591/1964 e no art. 1.348 da Lei 10.406/2002 – Código Civil Brasileiro, devendo obedecer à Convenção do Condomínio e Regimento Interno, às Normas ABNT NBR 5.674, Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção e ABNT NBR 14.037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisito, assumindo os encargos e responsabilidades nos seguintes aspectos:

Administração financeira: manter as contas do Condomínio em dia, quanto aos recebimentos, pagamentos, fundo de reserva e seguro da edificação; Limpeza: manter as áreas comuns limpas, desinsetização e desratização, assim como a desinfecção da caixa d’água, caixas de gordura, etc.; Segurança da edificação: manter a integridade da edificação para evitar sinistros e danos aos usuários ou terceiros; Valor patrimonial: zelar para que a edificação mantenha seu desempenho, funcionamento de todos os sistemas e aparência de boa conservação, preservando o bem patrimonial.

Para garantir a segurança da edificação é responsabilidade do síndico manter a integridade dos seguintes sistemas: Segurança Estrutural – Garantida através de vistorias periódicas, realizadas por profissionais competentes, para atestar a integridade das estruturas da edificação: lajes, pilares, vigas e fundações, ou paredes estruturais, muros de arrimo e contenções.

Segurança das fachadas – Garantida através de vistorias periódicas dos revestimentos das fachadas e das esquadrias, para atestar se mantem sua integridade e se há risco de queda.

Naturalmente há o desgaste e depreciação dos imóveis devido ao uso, as intempéries e ao envelhecimento, e somente a manutenção predial preventiva com inspeções e manutenções periódicas podem evitar sua deterioração, preservando o desempenho, o funcionamento e o valor patrimonial. É fundamental que o síndico e os proprietários se conscientizem da importância do Sistema de Manutenção da Edificação, com a participação de profissional ou empresa habilitados, para resguardar a responsabilidade do síndico, de forma a garantir a segurança e o desempenho dos diversos sistemas que compõem o condomínio.

Obras civis de reforma, benfeitorias, incluindo as unidades internas dos aptos e lojas comerciais Reformas em prédios residenciais e comerciais (shoppings e galerias) Serviços de instalação e/ou manutenção em esquadrias, vidros etc. Serviços de pinturas e texturas (internas e externas)

Serviços de recuperação de fachadas tais como pinturas, textura, cerâmicas e revestimentos Manutenção e recuperação de marquises Pisos em blocos de concreto Inter travado Instalações hidros sanitárias (redes de água, prumadas, esgotos, caixas, etc.) Instalação e/ ou manutenção de piscinas, espelhos d’água, chafariz, reservatório etc. Sistema de aquecimento solar Impermeabilização (reservatórios, piscinas, lajes, jardineiras etc.) Instalação e/ou manutenção de bombas 11 Instalação e manutenção cobertura

Instalações elétricas de baixa tensão (redes, quadro, medição, etc.) Perfuração e/ou manutenção de poços tubulares Instalação e/ou manutenção de Sistemas de Proteção Contra Descargas Atmosféricas / SPDA (para-raios) Manutenção de subestações elétricas Instalação e/ou manutenção de centrais telefônicas, sistemas de alarme, circuitos fechados de TV (CFTV) e de sonorização Instalação e/ou manutenção de cercas eletrificadas Instalação e/ou manutenção de portões/ portas automatizadas.

Manutenção de elevadores Manutenção de ar condicionado e exaustores Instalação e/ou manutenção de geradores Instalação e/ou manutenção de caldeiras Instalação e/ou manutenção só Sistema de Prevenção e Combate Incêndio e Pânico Recarga de extintores de incêndio e teste hidrostático Manutenção de central de GLP (Gás Liquefeito de Petróleo) Conservação de parques e jardins Execução de controle de pragas

A manutenção e reforma das edificações são atividades técnicas que só podem ser realizadas por profissionais ou empresas habilitadas.